6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine dair genel hükümler yer aldığı gibi ; konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hakkında da özel düzenlemeler içermektedir. Bu özel hükümler sözleşmenin güçsüz tarafı olarak kabul gören kiracıyı koruyucu niteliktedirler.

TBK’nın 347. Maddesi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin “bildirim yoluyla” ; TBK 350. Maddesi ise “dava yoluyla” sona erdirilmesini düzenler. Daha önceki makalemizde “bildirim yoluyla” kira sözleşmesinin sona ermesi konusunu detaylıca açıkladığımızdan bu makalemizde yalnızca TBK 350. Vd. da düzenlenen “dava yoluyla” kira sözleşmesinin sona ermesi konusunu ele alacağız. 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi hükümleri kiraya verenin kiracıya açacağı “tahliye davası” ile uygulamada somutluk kazanmaktadır. Dolayısıyla makalede bahsi geçen dava kavramından “tahliye davası” anlaşılmalıdır.

TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davası, kiraya verenin veya kiralananı sonradan edinen kişinin, kiralananın iadesi amacıyla, TBK 350 vd. da düzenlenen sınırlı sebeplere dayanarak kiracıya karşı açtığı bir dava türüdür.

DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI

TBK 354. maddesinde dava sebeplerinin sınırlılığı hakkında düzenlenen “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Hükmü dolayısıyla sözleşme ile kanunda düzenlenmeyen yeni tahliye sebeplerinin kararlaştırılamayacağı ifade edilmiştir. 

Söz konusu madde hükmünün uygulanması hususunda; 

6217 sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Bu değişiklik nedeniyle anılan madde hükümlerinin uygulanması, kanunda belirtilen kriterleri taşıyanlar açısından 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş sayılmaktadır. 

Tahliye davası sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda tutulmuş olması, kira sözleşmesinin devamını taraflar için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması halinde kiralayanın olağanüstü fesih hakkını (md. 331) kullanmasına engel değildir.

DAVA SÜRESİNİN UZAMASI

Belirtmek gerekir ki; TBK’nın 353. Maddesi ile kiraya verenin dava açma süresinin 1 kira yılı uzamasına olanak sağlayan bir hüküm düzenlenmiştir. İlgili madde; 

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Şeklindedir. 

Kiraya veren, kanunda belirtildiği üzere en geç dava açma süresi içinde olmak üzere, kira sözleşmesi bitiminden önce de bu bildirimi yapabilir. Bildirimin yazılı yapılması gerekir ve noter kanalıyla yapılabilir. 

Uygulamada mahkeme davanın süresinde açılıp açılmadığı hakkında araştırma yapacağından, kiraya verenin öngörülen süre içinde dava açmış olması veya en geç dava açma süresi içinde yazılı bildirim ile sürenin uzatılmasını sağlaması gerekmektedir. Süresi içinde açılmayan dava mahkemece incelenmeden reddedilecektir. 

İlgili Yargıtay kararları ışığında konuyu somutlaştırabiliriz. Şöyle ki; 

“Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 06.07.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir. Kiracı kira sözleşmesinin 1 yıl olan süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi uyarınca aynı koşullarla bir yıl uzayarak 06.07.2014 tarihine kadar devam etmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 353.maddesi uyarınca kiraya veren bu tarihten önce 11.06.2014 keşide, 12.06.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 06.07.2015 tarihine kadar dava açılabilir. Bu durumda 21.10.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup, mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Y. 3HD. 23.3.2017 Tarihli kararı) 

“Olayımıza gelince; davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01.10.2009 başlangıç tarihli, beş yıl sürelidir. Sözleşme 31.09.2014 tarihinde sona ermiş, davacı tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin süre kesici ihtarnamenin 02.07.2014 tarihinde davalı kiracıya tebliğ edilmesinden sonra, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar dava açılabileceğinden 21.11.2014 tarihinde açılan dava süresindedir. Mahkemece işin esası incelenmek gerekirken yazılı gerekçe ile süre yönünden davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” (Y. 6HD. 8.10.2015 Tarihli kararı)

KİRACININ TAHLİYESİ SEBEPLERİ

Kiracının tahliyesi amacıyla açılan davaya dayanak olabilecek sebepler, TBK’da “kiraya verenden kaynaklanan sebepler” ve “kiracıdan kaynaklanan sebepler” olmak üzere iki başlık altında düzenlenmiştir.

A-KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVASI SEBEPLERİ

1.KİRAYA VERENİN VEYA YAKINLARININ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

TBK 350’de “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … 

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

KONUT İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

Kiraya verenden kaynaklanan ve TBK da sayılı şekilde düzenlenmiş sebeplerden “konut ihtiyacı” na dayanarak kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi dava yoluyla talep edilebilir.

•Öncelikle konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını açarak davacı sıfatına sahip olabilecek kişiler kimlerdir sorusunu yanıtlamak gerekir. Madde hükmünden anlaşılacağı üzere dava açma hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Kiraya veren durumunda olmayan malikinde dava açma hakkının bulunduğu yerleşik Yargıtay içtihatlarında kabul edilir. 

Kiraya verenin birden fazla olduğu durumlarda ise tahliye davasının kimlerce ve nasıl açılacağı hususu ilgili Yargıtay kararında şöyle izah edilmiştir; “Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.” 

•Tahliye davasına sebep olarak ileri sürülen konut ihtiyacının kime ait olabileceği” ilgili kanun maddesinde ifade edildiği üzere; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler ise TMK 364 “Herkes yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.” Maddesi gereğince tespit edilir. 

•Konut ihtiyacının gerçek, zorunlu, devamlı ve samimi olduğunun ispatlanması; dava yolu ile kiracının tahliye edilebilmesinin en önemli şartlarındandır. İleri sürülen konut ihtiyacının geçerli olup olmadığı hakim tarafından takdir edilir. Geçici veya yargılama süresince devamlılık arz etmeyen konut ihtiyacı zorunluluk şartını sağlamayacağından tahliye sebebi yapılamaz. Aksine kiraya verenin keyfi, gerçeği yansıtmayan istemlerine ve henüz doğmamış ihtiyaçlara dayanarak açılmış bir davada kiralananın iadesi sonucuna gidilemez. 

Yargıtay kararları ışığında tahliye kararı için mahkemelerce yeterli ve samimi görülen birkaç sebep sıralamak mümkündür. Örneğin, kiraya verenin kirada oturması nedeniyle konut ihtiyacı duyması, kiralananın kiraya veren için ekonomik yönden daha avantajlı olması, kiraya verenin sağlık sorunları nedeniyle kiralananda oturmasının daha faydalı olacağı, reşit olan çocuğun ailesinden bağımsız bir evde oturma isteği gibi haklı nedenler tahliye davasına konu yapılabilir. 

 •Konut ihtiyacına dayalı dava açma süresi TBK 350/3’e göre “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir” şeklinde düzenlenmiştir. 

Davanın süresinde açılıp açılmadığının tespiti açısından kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi çokça önem arz eder. Bu tarihler hususunda taraflar arasında ihtilaf olması halinde gösterilen deliller toplanarak mutlak çözüme gidilir. Süresinde açılmadığı tespit edilen davanın esasına girilmeden reddine kararı verilir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Bu düzenleme; kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle, kiralananın tahliyesi sonrasında yeniden kiralamak isteyen kiraya veren karşısında eski kiracıyı korumaktadır. Şöyle ki; 

TBK md. 355: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. 

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. 

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” 

Yeniden kiralama yasağı; konut veya çatılı iş yeri sahiplerinin, kiracısını çıkartarak daha yüksek bir kira bedeli ile üçüncü bir kişiye kiralama niyetine düşerek kiracısını mağdur etmesini önleyen süre sınırına tabi bir yasak şeklinde düzenlenmiştir. Kiraya verenin işbu yasağa aykırı davranışı ise kiracısına karşı tazminat sorumluluğuna neden olmaktadır. 

Yasağı düzenleyen kanun hükmünün kiraya verene kiralananın boşaltılmasından sonraki 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına yeniden kiralamasını yasaklamasının yanında, haklı sebep olmaksızın ifadesi ile kiraya veren lehine bir istisnai hal düzenlediği de anlaşılmaktadır. Dolayısıyla istisna teşkil eden haklı sebebin varlığında kiraya verenin artık bu yasağa tabi olmasından bahsedemeyiz. 

Eski düzenlemede haklı sebep yerine mücbir sebep ifadesi kullanılmaktaydı. Yargıtay kararı ışığında mücbir sebep (yeni düzenleme ile haklı sebep) kapsamında değerlendirilebilecek birkaç örnek verebiliriz. 

“İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen yer mücbir sebep olmadıkça üç yıl müddetle eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Mücbir sebep kavramı hakimin takdirine kalmıştır. İhtiyaç iddiasında bulunan kişinin ölmesi, işyeri ihtiyacı ile tahliyeden sonra ihtiyacı olan kişinin sağlığının bozulması, askerlik gibi nedenler mücbir sebep sayılmaktadır.” (Y4HD. 2000/10728 E.) 

Ayrıca eski kiracının yeniden kiralananı kiralayabilecek durumda olmaması (kiralananın bulunduğu şehirden taşınmış olması, tayininin çıkması veya artık kiralanana ihtiyacının olmaması) halinde kiraya verenin haklı sebebi olduğu kabul edilebilir.

KİRACININ TAZMİNAT TALEBİNDE BULUNABİLMESİ İÇİN KİRALANANIN MAHKEME HÜKMÜ İLE TAHLİYE EDİLMİŞ OLMASI ŞART MIDIR?

Kiracının kiraya verenin tahliye ihtarına binaen kendi rızasıyla kiralananı tahliye etmesi durumunda artık yeniden kiralama yasağına dayanarak kiraya verenden tazminat talep etme hakkının bulunmadığı şeklinde görüş benimseyen ve bu yönde hüküm kurulan Yargıtay kararları bulunmaktadır. Ancak kiracının mahkeme kararı veya icra marifeti olmadan kiralananı tahliye etmiş olması durumunda yeniden kiraya verme yasağı hükümlerinden yararlanabilmesi gerektiğini düşünen ve bu yönde hüküm kurulan Yargıtay kararları da mevcuttur.

TBK md. 355’in gerekçesine dayanarak bu yönde açık hüküm kuran Yargıtay 6. HD. 2014 tarihli bir kararında; 

“Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Anılan maddenin gerekçesinde de bu husus, kiralayanın kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle kiracının kiralanandan tahliyesinin sağlanması, şeklinde belirtilmektedir. Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” Belirtmiştir. 

Bu konuda yerleşik bir görüş birliği bulunmadığını ifade etmekle beraber, yukarıdaki Yargıtay kararının aksine, kiracının TBK 355 kapsamında kiraya verenden tazminat talep etme hakkının, tahliyenin ancak mahkeme hükmü ile olmuş olması gerekliliği aranarak kiracıyı hakkını kullanması bakımından sınırlandıran ve ihtar üzerine rızası ile kiralananı boşaltan kiracıyı bir nevi cezalandıran bu görüşü hukuka uygun bulmuyoruz.

ÇATILI İŞ YERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

Konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında açıkladığımız dava şartları burada da geçerlidir. O nedenle tekrara düşen uzun açıklamalar yapmak yerine çatılı iş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan davaların barındırdığı ufak fakat mühim farklılıkları ele almakla yetinmeyi tercih ediyoruz. 

Çatılı iş yeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispatı hususunda farklılıklar; 

•Kendisinin de kirada olması nedeniyle veya kiralanan durumundaki konutun kendisi için daha ekonomik olduğunu iddia eden kiraya verenin ihtiyacının mahkemece gerçek ve samimi olduğu bulunurken, çatılı iş yeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispatında kiraya verenin yalnızca kirada olması yeterli değildir. Bununla beraber kiraya verenin tahliye tehdidi altında bulunması veya ihtiyaç duyulan kiralanan sıfatındaki işyerinin en az kiracı olarak kullandığı işyeri kadar elverişli olması şartları aranmaktadır.

• Çatılı iş yeri ihtiyacı iddiasında bulunana kiraya verenin iş yeri gereksinimini ispat ederken o işyerinde yapacağı işin niteliğini de belirtmesi gerekir. Mahkeme tahliyeye karar verebilmek için bu beyana dayanarak öncelikle kiralanan iş yerinin belirtilen işin yapılması hususunda elverişli ve münasip olup olmadığını araştırır. 

• İhtiyaç nedeniyle kiralanan işyerinin tahliyesi talebinde bulunan kiraya verenin orada hangi işi yürüteceğini belirtmesi gerekir demiştik. Yapılacak iş uzmanlık gerektiren bir iş ise ve kiraya verenin bu konuda uzmanlığı bulunmuyorsa veya yapılacak iş için gerekli izin ve ruhsatlar alınmamışsa tahliye davası reddedilecektir. 

• Kiralananda yapılacak işin kendi meslek alanı dışında başka bir iş olması tek başına tahliye davasının reddini gerektirmez. Bu konuya ilişkin bir Yargıtay kararında şöyle ifade edilmiştir; “Davacı tanıkları, ihtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir … Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca Ziraat Fakültesi mezunu olan ihtiyaçlının mesleği ile ilgili bir iş dışında başka bir iş yapmak istemesi, ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığı olarak değerlendirilmez” (Yargıtay 6. HD., 1.10.2015, E. 2015/7043, K. 2015/7734-Kazancı)

KİRACININ KİRALANANDAN KAYNAKLI SEBEPLE ÇATILI İŞ YERİNİN TAHLİYE EDİLMESİ ÜZERİNE KİRAYA VERME YASAĞI KAPSAMINDA TAZMİNAT TALEBİ

“Davacı, davalının satın aldığı taşınmazda bulunan dükkanda kiracı iken, kiralananı kendi ihtiyacı için kullanacağını ihtarname ile bildirmesi üzerine, aynı işi yapabileceği başka bir yer aradığı ancak bulamadığından işi bırakmak zorunda kalarak taşınmazı tahliye ettiğini, ancak davalının kiralananı kendisi kullanmayarak bir süre sonra bir başkasına kiraya verdiğini, bu duruma üzüldüğünü ve ailesinin mağdur olduğunu belirterek davalıdan şimdilik 1000.-TL maddi, 50.000.-TL manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davanın maddi tazminat yönünden kısmen kabulüyle 4.433,46 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı mirasçılarından tahsili ile davacıya ödenmesine, manevi tazminat talebinin ise reddine karar verilmiştir.”

2.KİRALANANIN YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiraya verenin tahliye davası açabileceği bir diğer durum ise kiraya verenden kaynaklanan sebepler başlığı altında, TBK 350/2. fıkrasında düzenlenmiştir. Şöyle ki; 

Kiraya veren kira sözleşmesini; 

TBK 350/2 “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, 

TBK 350/3 “…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI

Kiraya veren kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletilme ya da değiştirilme sebebine dayanarak, konut veya çatılı işyeri kiralarına dair kira sözleşmesini, kanunun öngördüğü şartlara ve sürelere bağlı olarak sona erdirebilir. Bu sebeple tahliye davası açarken salt kanunun değil Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında öngörülen hususlarda dikkate alınmalıdır. Bu minvalde değineceğimiz ve çok dikkat edilmesi gereken şartlar şunlardır; 

•TBK 350/2. fıkrası gereği kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. 

•Kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir. Bu husus uzman bilirkişiler marifetiyle tespit edilir. 

Yargıtay 13. HD.’nin bir kararında bilirkişi raporlarının ne denli önemli olduğu şöyle ifade edilmiştir; 

“kiralananda yapılan keşif sonrasında düzenlenen 21.1.2013 tarihli bilirkişi raporunda, kiralanan dükkanın arka cephesinde depo olarak kullanılacak bölümün duvarla ayrılacağı, yapılacak deponun hemen ön bitişik kısmına wc yapılacağı, dükkanın camekanının kaldırılıp, dükkanın giriş kısmına yeniden yapılacağı, dükkanın zeminin seramik kaplama, tavanının asma tavan olarak imal edileceği, söz konusu tadilatların davalı tahliye edilmeden yapılabilmesinin mümkün olmadığı belirtilmekle birlikte, yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı açıklanmamıştır. Bu itibarla bilirkişi raporu hüküm kurnaya yeterli ve elverişli değildir. Bu sebeple kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle yeniden keşif yapılarak onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve yine tadilat ve onarımlar sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı konusunda detaylı bir rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” 

•Bina üzerinde onarım, değişiklik, genişletme amacıyla açılan tahliye davasında, yapılacak değişim veya onarımın imar amacı taşıması yani binayı daha iyi standartlara taşıma niteliği taşıyan esaslı bir değişiklik olması aranır. Salt gelir artırmak amaçlı onarım veya değişiklikler Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince imar amaçlı sayılmadığından tahliye talebi reddedilmektedir. 

•Kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK 353. maddesi uyarınca kiraya veren daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. 

•Yeniden kiralama yasağı, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan kiralananlar hakkında TBK’nın 355/2. Maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski haliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Ayrıca düzenlemeye göre kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleşen taşınmaz üzerinde yeni durum ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkısona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu sorumluluklara aykırı davranırsa yine aynı kanun maddesinin son fıkrası uyarınca eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

3. YENİ MALİKİN İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiralananı sonradan edinen kişinin yani yeni malikin de ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. TBK 351/1. Fıkrasına dayanarak yeni malik kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu durumda kanunun öngördüğü süre ve yazılı bildirim şartına dikkat etmek gerekir. 

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebine örnek bir Yargıtay kararı;

“Davacı, malik yeni iktisap ettiği kiralananın, yeni doğan çocuğuna bakacak olan annesi Emine'nin evine yakın olması sebebiyle, mesken ihtiyacının varlığından bahisle tahliyesini istemiştir… 

Davalı tarafça davacının 05.02.2013 tarihinde doğum yapmasına, yenidoğan bebeğe yakın yerde oturan anneannenin bakacağa iddiasına da karşı çıkılmamış olmasına, davalı tarafça 29.08.2012 tanzim tarihli 05.01.2013 tarihi için tahliye taahhüdünün verilmiş bulunmasına göre artık ihtiyacın varlığının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.” Şeklindedir. 

Görüldüğü üzere, yukarıda izah ettiğimiz ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması şartı tahliye kararı verebilmek için mutlaka gözetilmektedir. 

Ayrıca TBK 351/2 gereği; kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. 

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle boşaltılan kiralanan hakkında ayrıca bir yeniden kiralama yasağı düzenlenmemişse de TBK 355’ deki yükümlülükler yeni malik içinde geçerli olacaktır.

B-KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVASI SEBEPLERİ

1-TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiracıdan kaynaklanan tahliye davası sebeplerinin ilki TBK 352/1.fıkrasında düzenlenmiştir. TBK 352/1’e göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” 

Söz konusu sebebe dayanarak açılan tahliye davası ile sona erdirilmek istenen kira sözleşmesi ancak mahkeme kararının kesinleşmesi ile sona erer. Mahkeme kararının kesinleşmesine kadar kiracının kiralananı boşaltmaması durumunda kiracının haksız işgali gündeme geleceğinden şartların oluşması halinde kiraya veren tarafından ecrimisil davası açılabilir. 

Kiracının öncelikle hür iradesiyle vermesi gereken bu taahhüdün geçerliliği ve bu taahhüde binaen tahliye davası açılabilmesi birtakım şartların varlığına bağlıdır. Bu şartları sırasıyla incelersek; 

a) Tahliye taahhüdünün yazılı şekil şartı: Tahliye taahhüdünün geçerliliği öncelikle yazılı şekil şartına bağlı yapılmasına bağlıdır. Kiracının vereceği taahhüt yazılı olmadıktan sonra geçerli bir taahhüt olmayacağından kiraya veren buna bağlı bir tahliye talebinde bulunamaz. 

b) Tahliyenin yapılacağı tarihi içermesi şartı: Tahliye taahhüdü, belli bir tarihte kiralananın boşaltılması hususunda kiracının tek taraflı vereceği bir beyan veya kiralayanla beraber imza altına alacakları bir anlaşmadır. Kiralananın boşaltılacağı tarihin belli olmasından kasıt, taahhütte belirtilen tarihin gün-ay-yıl şeklinde açıkça anlaşılabilir olmasıdır.

Tahliye tarihinin açıkça belirtilmemiş olduğu tahliye taahhüdü bir Yargıtay 12.HD’nin 09.03.202 tarihli bir kararında; 

“Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, … ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.” Denilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. 

c) Taahhüdün, ilk kira sözleşmesinden sonra verilmesi şartı: Kiralananın belli bir tarihte boşaltılacağı beyanını taşıyan taahhüt yapılırken kiracının özgür iradesinin bulunması çok önemlidir. Buna bağlı olarak taahhüdün kira sözleşmesinden sonra verilmesi şartı kiracıyı, kiraya verenin taahhüdü kiracıya kira sözleşmesinin ön şartı gibi sunarak kiracıyı zorda bırakmasına karşı ve kiracının özgür iradesi dışında taahhüt vermesini engelleme yönünde korumaktadır.

d) Taahhüdün bizzat kiracının kendisi tarafından yapılması şartı: Kira sözleşmesinin birden fazla kiracısı var ise tahliye taahhüdünü birinin vermesi yeterli değildir. Yani söz konusu taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmiş olması şarttır.

e) Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası ancak kiraya veren tarafından açılabilir: Kiracının verdiği tahliye taahhüdüne bağlı olarak icra takibi başlatma ve tahliye davası açma hakkı yalnız kiraya verendedir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin taahhüde dayalı dava açma hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir. 

f) Kiracının imzaya itiraz hakkı: Tahliye taahhüdü noter tarafından re’sen düzenlenmiş veya noter tarafından imzalar tasdik edilmiş değilse ve kiracı imzaya itiraz ederse; kiraya veren itirazın kaldırılmasını İİK 275/2 gereğince icra mahkemesinden talep edemez. Bu noktada kiraya verenin tahliye davası açma yoluna gitmesi şarttır. 

g) Tahliye taahhüdünde süreler: TBK 352/1 gereği “Kiracı, … kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Taahhüt sebebiyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.

2-İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiracıdan kaynaklanan tahliye davası sebeplerinin ikincisi TBK'nın 352/2. maddesine göre iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasıdır. Muaccel olan kira bedelini ödemeyen kiracı kendisine iki haklı ihtar yapılmasına sebep olursa kiraya veren artık iki haklı ihtar nedeniyle gereken şartların da varlığı halinde kiracıya tahliye davası açabilir.

TBK 352/2: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için öncelikle kiracıya iki haklı ihtarın kanununa uygun şekilde yapılmış olması ve diğer dava şartlarının gerçekleşmiş olması gerekir. Bu şartlar; 

a) İki haklı ihtarın varlığı şartı: Tahliye davası açabilmek için iki haklı ihtarın varlığı gerekmektedir. Kiracıya ödemediği kira borcu yüzünden yapılacak ihtar ancak kira bedeli muaccel hale geldikten sonra yapılabilir. Muaccel olmayan kira borcu için gönderilecek ihtar haklı sayılmaz. İhtarın haklılığında esas alınacak tarih kiracıya tebliğ edildiği tarih olmakla beraber tebliğden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. 

b) İhtarın şekil şartına uygun yapılması şartı: Kiracıya yapılacak ihtarın yazılı şekil şartına uygun olması gerekir. Uygulamada çoğunlukla noter aracılığı ile ihtar gönderilmektedir. Ödeme emri, telgraf ve mektup ile de yapılabileceği içtihaden kabul görmüştür. 

c) İhtarda bulunması zorunlu bilgilerin mevcut olması şartı: Kiracıya gönderilecek ihtar, muaccel olan ödenmemiş borçların miktarını ve hangi aylara ait olduğunu içermek zorundadır.

d) İki haklı ihtarın bir kira yılı içinde yapılmış olması şartı: İki ihtarın bir kira yılı içinde farklı aylara ait olması gerekir. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. 

e) İki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. “Davacının talebi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemidir. Bu talep özel yetkili icra mahkemesinde değil Sulh mahkemesinde açılıp, yürütülmesi gereken dava çeşididir. Bu durumda mahkemece HMK’nın 26. maddesine göre hakim her iki tarafın iddia ve savunmalarıyla bağlı olup, başka bir şeye hüküm veremeyeceğinden görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli Sulh Mahkemesine gönderilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile talep dışı hususlarla ilgili karar verilmesi doğru değildir.” 

f) İki haklı ihtara dayalı davada süre şartı: Kiraya veren, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitiminden; bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

3-KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ BİR EVİNİN OLMASI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiracıdan kaynaklanan tahliye davası sebeplerinin sonuncusu TBK md. 352/3’te düzenlenmiştir. Maddeye göre; “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” 

Uygulamada maliki bulunduğu bir evi olmasına rağmen kendi evini kiracısı olduğu evden daha yüksek bir bedelle kiralayanlar olduğu görülür. İşte bu gibi durumlarda kiraya veren eğer kira sözleşmesi yapılırken haberdar değilse bu kanun hükmü ile kiralananın tahliyesini talep edebilir. TBK 352. Maddesinin 3. Fıkrasına göre tahliye davası açma şartlarını sırasıyla inceleyecek olursak; 

a)Kiracıya veya eşine ait konut şartı: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin (yasal ayrı yaşama hakkı kapsamı dışında) maliki bulunduğu, oturmaya elverişli bir konut bulunmalıdır. Davalı veya eşine ait evin mutlaka tapulu olması gerekmez. Bu konutun tek maliki kiracı veya eşi değilse; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde ise hepsinin bu konutta oturmalarına rıza vermiş olmaları gerekir. 

b)Oturmaya elverişli konut şartı: Kiracıya veya eşine ait konutun oturmaya elverişli olması gerekmektedir. Konutun oturmaya müsaitlik hali; konutun fiziki durumu ile ailenin sosyal durumunun incelenmesiyle, hanedeki kişi sayısı da göz önüne alınarak belirlenir. 

c)Aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde konut şartı: Kiracıya veya eşine ait olan konutun, kiralananın bulunduğu aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olması gerekir.

d)Kiraya verenin bu durumu bilmiyor olması şartı: Kiraya verenin, kira sözleşmesi kurulurken kiracının veya eşinin maliki olduğu bir konutlarının olduğunu bilmemesi gerekir. 

e)Kiracıya veya eşine ait konutta kiracının oturuyor olması veya dava açıldığı tarihte davalı adına bulunan konutun yargılama sırasında satılmasının davaya bir etkisi bulunmamaktadır. 

f)TBK m. 352/3 gereğince açılacak tahliye davası süresine dikkat edilmelidir. Buna göre yukarıda saydığımız şartlar oluşmuşsa kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açmalıdır. TBK 353 gereği kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.