Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi inşaat sektörünün gelişimine paralel olarak gelişmiş olup uygulamada önemli etkilere sahip bir sözleşme türüdür. Bu tip sözleşmelerin hukuki nitelendirilmesinde görüş ayrılığı bulunsa da Yargıtay satış vaadi sözleşmesini bir ön sözleşme olarak kabul etmektedir. Kaldı ki Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesinin başlığı “ön sözleşme” olarak düzenlenmiştir. İşbu madde bu sözleşmenin dayanağını oluşturmuştur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de birçok kararında; “Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.” İfadelerini kullanmıştır.
Mevzuata göre taşınmazların satılabilmesi için bir ön sözleşme yapmak zorunlu değildir. Taşınmaz devir işlemleri tapu dairesi vasıtasıyla yapılmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin esas kullanım alanı henüz devredilebilme özelliğini kazanamamış, ileride teslim edilebilecek taşınmazların satışını sağlamak ve buna güvence oluşturmaktır. Buradan hareketle bu sözleşmelerin özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile birlikte yapıldığı söylenebilir. Müteahhitlere sağladığı kolaylık dolayısıyla henüz yapımı tamamlanmamış taşınmazların sıklıkla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edildiği görülmektedir. Yine vaat alacaklıları açısından da uygun fiyatlı taşınmaz edinmenin önü bu sözleşme ile açılmaktadır.
Yukarıdaki anlatımlarımızdan hareketle taşınmaz satış vaadi sözleşmesini, resmi şekil şartına tabi, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türü olarak tanımlayabiliriz. Bu sözleşmenin sağladığı kişisel hakkın genişletilebilmesi ancak şerh yoluyla mümkün olacaktır.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN KONUSU
Satış vaadi sözleşmelerinin konusunu tapu siciline taşınmaz olarak kayıtlı taşınmazlar oluşturur. Dolayısıyla her taşınmazın bu sözleşmeye konu edilmesi mümkün değildir. Örneğin İcra İflas Kanunu’na göre gemiler taşınmaz olarak kabul edilmektedir. Fakat bir geminin taşınmaz satış vaadine konu edilmesi mümkün değildir. TMK’nın 704. Maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin konusu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.
A- Paylı Mülkiyete Konu Taşınmazın Vaat Edilmesi
Paylı mülkiyete tabi taşınmazların satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi mümkündür. Paydaş kendi payını vaat etmişse sözleşme geçerli bir sözleşme olacaktır. Fakat bir paydaşın kendisine ait olmayan bir payı devrettiği durumlarda ifa imkansızlığı ile karşılaşılacaktır. Bu gibi durumlarda vaat borçlusunun vaat alacaklısına karşı sorumluluğuna gidilebilir.
B- Elbirliği Mülkiyetine Konu Taşınmazın Vaat Edilmesi
Elbirliği mülkiyetinde ortakların birbirinden bağımsız tasarruf yetkileri bulunmamaktadır. Bu sebeple elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın vaat edilmesi mümkün olmasına rağmen tasarruf yönünden ifa imkansızlığı ile karşılaşılacaktır. Bu durumda da vaat edenin TBK 112 kapsamında sorumluluğuna gidilebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016 tarihli bir kararında aşağıdaki ifadelere yer verilmiştir:
“Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine ( TMK m.701 ) konu bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde ) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.”
Fakat elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesi ile ifa engeli de ortadan kalkacaktır. Bu konuya ilişkin bir Yargıtay kararı da aşağıdaki gibidir.
“Dava; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Bu kapsamda satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazda malik olmak gerekmediği gibi özellikle elbirliği ortaklığına konu taşınmazlarda ileriye dönük olarak bir miras bırakandan gelecek hisselerin de satışının vaat edilmesi mümkündür ve böyle bir satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Nitekim, davalıların murislerinden gelecek miras paylarının ( dava konusu taşınmazda ) satışını vaat etmeleri de geçerlidir. Muris öldüğüne göre ondan gelen miras paylarının tescili de talep edilebilir. Davalının murisden gelen hakların devredilmediğine dair savunmaları yazılı belgeler karşısında geçersiz kalmaktadır. Bu durumda mahkemece, davaya konu taşınmazda murisin torunları ve mirasçılarına intikal etmiş olan miras paylarının tamamının tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisseler oranında tesciline karar verilmesi gerekir.” Y14HD. 2017/5149 K.
C- Başkasına Ait Taşınmazın Vaat Edilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borç doğuran bir sözleşmedir. Bilindiği üzere borç doğuran sözleşmelerin geçerliliği tarafların tasarruf yetkisine sahip olup olmamasına bağlı değildir. Bu sebeple başkasına ait bir taşınmaz da satış vaadi sözleşmesine konu edilebilir.
Şayet vaat eden taşınmazın mülkiyetini daha sonradan kazanırsa ona karşı tapu iptali ve tescili davası açılabilir. Fakat mülkiyet kazanılmazsa bu kez bu dava açılamayacaktır. Böylesi durumlarda yine sözleşmeye aykırılık sebebiyle vaat edenin sübjektif sorumluluğu doğacaktır.
D- Tapusuz Taşınmazın Vaat Edilmesi
Tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmazın satış vaadine konu edilmesi mümkün değildir. Fakat buna rağmen taraflar böyle bir sözleşme yaparlarsa ne olacaktır? Tapusuz taşınmazlara ilişkin satış vaadi sözleşmeleri zilyetliğin devrini amaçlayan bir satış sözleşmesi olarak yorumlanmalıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 1997/4125 K. Numaralı kararında bu durumu şöyle açıklamıştır:
“Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple, davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin zilyetliğin devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi, sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.”
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ KİM TARAFINDAN YAPILIR?
29. maddenin ikinci fıkrasında ön sözleşmelerin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır denilmiştir. Bu ifade ile satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Yine Borçlar Kanunu’nun 237/2. Maddesine göre; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Resmi şekil ile kastedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterler aracılığıyla düzenlenme şeklinde yapılacağıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli bir kararına göre; “Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz ( TMK 634/1 ), BK 213 ( TBK 237 ) maddede de; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda, 2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 26.maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 Sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde ( re'sen ) yapılacağı kuralını getirmiştir. Öyle ise, kaynağını BK'nın 22.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK'nın 213.madde ile 4721 Sayılı TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89.maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.”
Şayet sözleşme bu şekle uyulmadan yapılırsa TBK’nın 12. Maddesi uyarınca geçersiz olacaktır. Buradaki geçersizliği ise mutlak butlan olarak anlamak gerekir. Sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa taraflar edimlerin ifasını talep edemezler. Sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmese de bazı durumlarda hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğurabilir. Bu hususa özellikle dikkat edilmelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sonradan değiştirilmesi mümkündür. Değiştirmenin de yine resmi şekilde yani noter aracılığıyla düzenlenme şeklinde yapılması gerekir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ BEDEL İADESİ
Geçersiz satış vaadi sözleşmelerinde bedel iadesi talep etmek mümkündür. Burada sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirme yapmak gerekir. Gerek şekle aykırılık gerek diğer geçersizlik hallerinin tamamında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak bedel iadesi talep edilebilir. İade edilecek bedel belirlenirken aşağıdaki Yargıtay kararında vurgulandığı üzere değerlendirme yapılmalıdır:
“Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi ” denkleştirici adalet ” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.” Y3. HD.2018/11035 K.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN HAKKIN HUKUKİ NİTELİĞİ
Yukarıda da belirttiğimiz üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi vaat alacaklısı ve vaat borçlusu arasında ileride satış sözleşmesi yapılması hususunu güvence altına almak maksadıyla yapılan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme taraflara ileride satış sözleşmesi yapmayı talep hakkı vermektedir.
Vaat sözleşmesinin getirdiği talep hakkı kişisel bir hak olmakla ancak sözleşmenin diğer tarafına ve kanuni haleflerine karşı kullanılabilir. Bu hak ayni bir hak olmadığından sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı kullanılamaz. Şerhin varlığı istisnadır ve bu konu aşağıda açıklanacaktır.
Hakkın Devri
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın üçüncü kişilere devri mümkündür. Devir işlemi TBK’nın 183. Maddesine göre yapılır. Devrin yazılı olarak yapılması zorunludur. Burada alacağın temliki ile ilgili genel hükümler uygulama alanı bulur. Devir ile en çok kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılır. Bu tip sözleşmelerde yükleniciye devri taahhüt edilen taşınmazlar onun tarafından üçüncü kişilere temlik edilmektedir.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ
TMK’nın 1009. Maddesinde belirtildiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmeleri mümkündür. Şerh kişisel hakkı ayni hakka çevirmemekte fakat bu hakkın etkisini güçlendirmektedir. Dolayısıyla tapu siciline şerh edilen sözleşme üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir ve ona karşı dava açabilir. Nitekim TMK’nın 1009/2. Maddesine göre; “Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” Denilmiştir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26/9’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Konuya ilişkin detaylı bir Yargıtay kararında aşağıdaki ifadelere yer verilmiştir.
“Vaad alacaklısına kişisel bir hak sağlayan satış vaadi sözleşmeleri tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise iş bu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re'sen terkin olunur” şeklindeki Tapu Kanunu düzenlemesi tapu sicil memurunun şerhi re'sen terkin yetkisi olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Zira sadece adi yazım hatalarının tüzük hükümlerine göre tapu sicil memurunca düzeltilebileceğine bunun dışındaki tüm düzeltmelerin ilgilerinin yazılı izni veya mahkeme kararı ile yapılabileceğine dair açık hüküm vardır. Tapuya şerh edilmiş süreye bağlı kişisel hakların sürenin dolması halinde sicilden terkininin sadece taşınmaz malikinin talebi ya da mahkeme kararı ile yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Tüm bu düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde düzenleme şerhin malikin istemi üzerine terkin edilebileceği şeklinde anlaşılmalıdır. Taşınmaz maliki tarafından terkini talep edilmediği için tapu sicilinde var olmaya devam eden şerh etkisini devam ettirecektir. Bu sebeple tapudaki satış vaadi şerhini görerek taşınmazı satın alan kişi iyiniyetli üçüncü kişi kabul edilmeyecek ve vaat alacaklısına karşı iyiniyet korumasından yararlanamayacaktır. Zira tapu sicilinin aleniliği dolayısıyla herkesin kütükte yer alan haklarla ilgili bilgisi olduğu varsayılır, bunun aksi iddia edilemez.” YHGK 2016/1005
GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
1- Sözleşmenin İfası
Sözleşmenin ifası ile taraflar borçlarından kurtulur. Taraflar ifayı kendi rızaları ile gerçekleştirebilirler. Bununla beraber mahkeme kararı ile ifa da mümkündür.
2- Sözleşmenin Feshi
Her sözleşme gibi bu sözleşmenin de feshi mümkündür. Taraflar dilerlerse karşılıklı olarak sözleşmeyi feshedebilirler. Burada dikkat edilecek husus feshin şeklidir. Bir sözleşmenin fesih şekli yapılış şekli gibi olmak zorundadır. Dolayısıyla bu sözleşme ancak noter vasıtasıyla feshedilebilir.
Fesih ile borç ilişkisi ileriye etkili olacak şekilde son bulur. Dolayısıyla fesih halinde taraflar edimlerini iade etmek zorunda kalırlar. Sözleşmenin feshedilebilmesi için haklı bir sebep gerekmez.
3- Sözleşmeden Dönme
Taraflardan birinin edimini yerine getirmemesi halinde diğer taraf sözleşmeden dönebilir. Bir tarafın sözleşmeden dönebilmesi için diğer tarafın temerrüde düşmüş olması gerekir. TBK’nın 110. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere; Borcun konusu bir şeyin teslimini gerektirmiyorsa, alacaklının temerrüdü hâlinde borçlu, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere göre sözleşmeden dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.
Temerrüt halinde BK’nın 123-125. Maddeleri uygulama alanı bulur.
4- Zamanaşımı
Zamanaşımı bir hakkın belirlenen süreler içerisinde kullanılmaması halinde dava hakkını ortadan kaldıran bir kurumdur. Belirttiğimiz üzere hak son bulmamakta fakat talep edilebilme özelliğini yitirmektedir.
Satış vaadi sözleşmelerinden doğan hakkın zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Zamanaşımı süresi hesaplanırken sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığına bakılır. Süre ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Satışı vaat edilen taşınmaz alacaklısına fiilen teslim edilmişse zamanaşımı ileri sürülemez.
5- Kamulaştırma
Vaat edilen taşınmazın kamulaştırılması halinde borcun ifası imkansızlaşacaktır. Fakat bu imkânsızlık borçluya yüklenebilen bir imkânsızlık değildir. Dolayısıyla TBK’nın 136. Maddesi gereği kamulaştırma halinde borç sona erecektir. Vaat alacaklısı ödediği bedeli yalnızca vaat borçlusundan geri isteyebilir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI
Satış vaadi sözleşmesinin yapılması ile taraflardan her biri diğerinden edimini yerine getirmesini isteyebilir. Burada inceleme konumuzu vaat borçlusunun edimini yerine getirmemesi yani taşınmazı devretmemesi hali oluşturmaktadır.
Vaat borçlusu taşınmazın devrinden kaçınırsa ona karşı bir tapu iptali ve tescili davası açılabilir. Alacaklı bu dava ile taşınmazın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini yani aynen ifayı talep etmektedir. Bunun yanında gecikme tazminatı da talep edilebilir. Bu davanın dayanağını TMK’nın 716. Maddesi oluşturur. İlgili maddeye göre; Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
Yine taşınmazın devredilmediği hallerde vaat alacaklısının sözleşmeden dönme ve bu sebeple tazminat talep etme hakkı da bulunur. Vaat alacaklısı dilerse aynen ifa ve gecikme tazminatından vazgeçerek müspet zararlarının tazminini isteyebilir. Ayrıca alacaklının sözleşmeden dönerek menfi zararlarını talep hakkı da bulunur.
Görev ve Yetki
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Ticari satım hallerinde ise Asliye Ticaret Mahkemesi görevli olacaktır. Vaat alacaklısının tüketici olması halinde ise Tüketici Mahkemelerinde dava açmak gerekir.
Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir.
Terditli Olarak Açılabilir Mi?
Davacı davasını terditli olarak açabilir. Yani öncelikle tapu iptaline ve tesciline karar verilmesini bu mümkün değil ise kendisine tazminat ödenmesini isteyebilir. Konuya ilişkin örnek bir kararda aşağıdaki ifadelere yer verilmiştir.
“Dava; tapu iptal ve tescil, mümkün olmadığı takdirde rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir. Sözleşme uyarınca belirtilen bağımsız bölümün davacıya verilmesinin kararlaştırıldığı, bu bölümün dava dışı şahsa satıldığı ve davacının bu taşınmaza sahip olma imkanının ortadan kalktığı, bu durumda davacının dairenin satıldığı tarih itibariyle rayiç bedeli isteme hakkının bulunduğu, mahkemece bu durum gözden kaçırılarak, mahkemece açılan tüm davalar hakkında ayrı hüküm kurulmasının zorunlu olduğu halde mahkemece asıl dava dosyasından hüküm kurulmasına rağmen birleştirilen dava dosyasından bir hüküm kurulmamasının hatalı olduğu belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, belirtilen bağımsız bölümün dairenin satıldığı tarihteki değerinin mirasçısı olan davalılardan ve birleşen dosya davalılarından satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, diğer davalılar hakkında açılan davanın açılmamış sayılmasına, her ne kadar tapu iptali tescil talebi yönünden ret kararı verilmişse de davacı talebinin terditli olduğu nazara alınarak davalılar yönünden yargılama giderlerine hükmedilmemesine dair verilen karar asıl ve birleşen davada davalılar vekili ile asıl davada belirtilen davalılar tarafından temyiz edilmiş ve onanmıştır. Birleşen davada davalılar vekili ile asıl davada belirtilen davalılar karar düzeltme talebinde bulunmuşlardır. Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre, HUMK'nın 440. maddesinde sayılan hallerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteminin reddi gerekmiştir.”
Kime Karşı Açılır?
Tapu iptali davaları tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Yargıtay 1. HD’nin 2018/400 K. Sayılı kararında “Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bu tür davaların kayıt malikine yöneltilmesi ve davanın sübutu halinde hükmün, kayıt maliki bakımından kurulması asıldır. Hal böyle olunca, son kayıt maliki davalı yönünden tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerekirken ara malik yönünden yazılı şekilde kararı verilmesi doğru değildir.” Şeklinde belirtilmiştir. Dolayısıyla malik ve vaat eden aynı kişi ise dava o kişiye karşı açılır. Fakat vaat eden malik değilse iptal davası kabul edilmez. Paylı mülkiyet halinde de vaat eden paydaş davalı olarak gösterilir.
Vaat edilen taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise davanın bütün paydaşlara karşı birlikte açılması gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dava yükleniciye karşı açılır. Fakat bazı hallerde toprak sahibinin de davalı olarak gösterilmesi gerekir. Özellikle vaat edilen taşınmazın yükleniciye verilmediği durumlarda arsa sahibine dava açmak gerekecektir. Bu duruma örnek bir Yargıtay kararında “Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gerekir. Çünkü tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir.
Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden yüklenicinin ve tüm arsa sahiplerinin davada yer alması zorunludur.” İfadeleri kullanılmıştır.
Dava sırasında bir ifa engelinin bulunduğu anlaşılırsa dava reddedilir.
Dava Devam Ederken Taşınmazın Satılması
Dava devam ederken taşınmazın satılması halinde alacaklıya HMK 125 gereği seçimlik hakları sorulur. Davacı dilerse davasını yeni malike yöneltebilir. Bunu istemeyen davacının ikinci seçeneği ilk davalıya karşı davasını tazminat davasına dönüştürmektir. Fakat unutulmamalıdır ki yeni malikin iyi niyeti onu sorumluluktan kurtaracaktır. Böylesi durumlarda sonuçların iyi düşünülmesi ve bu konuda mutlaka gayrimenkul davalarına bakan bir avukattan yardım alınması gerekir.
VAAT EDİLEN TAŞINMAZIN ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATILMASI
Taşınmazın vaat edilmesinin ardından üçüncü bir kişiye devrinin önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır. Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ancak şahsi hak sağladığından, bu hak kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde ayni hakka değer tanınır. Satış vaadi tapuya şerh edilmemişse kural olarak tapu siciline itimat ederek iyi niyetle ayni hak kazanan kişinin kazanımı korunur. Ancak satış vaadi şerh edilsin veya edilmesin satış vaadi alacaklısı, tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kişinin kötü niyetli olduğunu her zaman ileri sürebilir. YHGK’nun konuya ilişkin görüşü aşağıdaki gibidir:
“Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremez. Taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemez. Taşınmaz satış vaadi bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamaz, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satım akdi ile ayni hak kazanmış olan davalıya karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir.” YHGK 2016/7910 K.
Şerhin varlığı halinde vaat alacaklısı üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Sözleşme şerh edilmemiş olmasına karşın üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığı durumlarda da ona karşı dava açılabilir. Buradaki kötü niyet her türlü delille ispat edilebilir. Muvazaanın varlığında da yeni malike dava açılabilir. Fakat bu ispat oldukça zordur. Nitekim Yargıtay’ın 2020 tarihli bir kararında “Davacı ile davalı arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş değildir. Davacı tanıkların satış vaadi sözleşmesinin varlığını davalıya bildirmelerinin hukuki bir sonucu bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki satış işleminin, satış vaadi sözleşmesini etkisiz hale getirmek amacıyla el ve işbirliği içerisinde yapıldığı şüpheye yer vermeyecek şekilde kanıtlanamadığından ilgilinin kötü niyetli olduğu söylenemez.” Şeklinde belirtilmiştir.
Fakat vaat alacaklısı devir sebebiyle vaat borçlusuna tazminat davası açabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli bir kararında bu durum aşağıdaki gibi belirtilmiştir:
“Taraflar arasında düzenlenen 13.11.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olup, sözleşmenin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu alacaklının zarara uğrayacağı, davalı kendi kusuru ile sözleşmenin ifasını imkansız kıldığına göre, BK 96 ( TBK 112 ) maddesi gereğince davacının akitten doğan müspet zararını tazmine mecbur olduğu, davacı, dava konusu taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini 2008 yılında öğrendiğine göre, bu tarih ifanın imkansız hale geldiği tarih olarak kabul edilmesi gerektiği göz önüne alınarak; mahkemece; keşif esnasında davacının vaat edilen yer olduğunu iddia ettiği yerin, sözleşmede belirtilen ölçülere sahip olduğunun gözlemlendiği bu nedenle davalının savunmalarının kabul edilmediği gerekçesine davalının bir itirazının olmadığı da düşünüldüğünde, davacının bu taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini öğrendiği 2008 yılındaki rayiç değeri uzman bilirkişi kurulunca saptanarak, hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin hüküm kurulması bozma nedenidir.”
AYNI TAŞINMAZ HAKKINDA BİRDEN ÇOK SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN YAPILMASI
Yukarıdaki açıklamalarımızda taşınmaz satış vaadinin borçlandırıcı bir işlem olduğunu belirtmiştik. Bu sebeple aynı taşınmazın birden fazla kişiye vaat edilmesi mümkündür. Yargıtay bu halde önceki sözleşmenin vaat alacaklısına öncelik tanınması gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar aşağıdaki gibidir:
“Uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür. Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Yukarıda vurgulandığı üzere, burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde ( noterde satış vaadi sözleşmesi ile ),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur. Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.”
Bir başka Yargıtay kararında da resmi olmayan önce tarihli sözleşmenin sonraki resmi sözleşmeye üstünlüğüne hükmedilmiştir. Buna göre; “Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Malikin satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı taşınmazla ilgili olarak sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması mümkündür. Böyle durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına değer tanınır. Tarafların aynı köylü ve yakın akraba olmaları nazara alındığında taşınmazların davalıların murisi tarafından satın alındığını davacının bilmesi gerektiği anlaşıldığından eski tarihli olan şahsi hakka öncelik tanınması gerekirken daha önce kesinleşmiş olan mahkeme kararı sebebiyle mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.” Y14HD 2013/12094 K.
Burada ilk sözleşmeyi yapan vaat alacaklısı hak kaybına uğramamak adına sözleşmeyi tapuya şerh ettirmelidir. Aksi takdirde taşınmazın devri halinde aynen ifa imkanı son bulacaktır.
